L’articolo 67 disp. att. c.c. stabilisce che nel caso del supercondominio con più di sessanta partecipanti (da intendersi come numero totale dei condòmini di tutti gli edifici), ogni fabbricato deve designare il proprio rappresentante alla “super-assemblea” per gestione ordinaria e nomina dell’amministratore del supercondominio.
La nomina del rappresentante deve avvenire con la maggioranza degli intervenuti nella singola assemblea del singolo fabbricato che rappresenti i 2/3 del valore dell’edificio (2/3 dei millesimi).
Schematizzando, si avrà una prima assemblea del singolo fabbricato che dovrà nominare un rappresentante che parteciperà alla assemblea del supercondominio. Ove ciò non accadesse, la norma prevede che ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio stabile.
Deve essere inoltre chiaro che, nell’ipotesi in cui uno o più fabbricati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria può provvedere a tale nomina anche in forza del ricorso di uno solo dei rappresentanti già nominati.
Ad esempio si faccia il caso di un supercondominio costituito da quattro palazzine, rispettivamente “A”, “B”, “C”, “D”, e si ipotizzi che la palazzina “D” non abbia ancora nominato un rappresentante per l’assemblea del supercondominio. Orbene, ciascun condomino del fabbricato “D” può chiedere la nomina di un rappresentante all’autorità giudiziaria e lo stesso potrà fare ciascuno dei rappresentanti delle palazzine “A”, “B”, “C”, il tutto previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.
La diffida e il ricorso all’autorità giudiziaria, nel caso di specie, saranno notificati al Condominio “D”, in persona dell’amministratore pro-tempre. Ove il fabbricato “D” fosse sprovvisto di amministratore, si notificherà a tutti i singoli proprietari.
Questo complesso meccanismo descritto dall’art. 67 disp. att. c.c. non è derogabile nemmeno dai regolamenti condominiali di natura contrattuale, stante il richiamo di tale norma tra le “disposizioni inderogabili” di cui al successivo art. 72 disp att. c.c.. Una assemblea supercondominiale, in ipotesi di un numero di condomini totali superiori a sessanta, che prevedesse la partecipazione di tutti i singoli proprietari per gestione ordinaria e nomina super-amministratore è certamente da considerarsi invalida (addirittura, per orientamento prevalente “radicalmente nulla”).
La riforma, ancora una volta, non chiarisce il parametro oltre il quale considerare ordinaria o straordinaria la materia oggetto di delibera. Nel silenzio del legislatore soccorrono i criteri della prassi volti a qualificare come ordinaria una attività che sia comunque prevedibile e che non comporti “spese eccessivamente onerose”.
Avv.Amedeo Caracciolo
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