Con quale maggioranza si modifica il regolamento condominiale?

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Il regolamento di condominio è l’insieme delle regole che disciplinano la vita condominiale. Possiamo distinguere due diverse tipologie di regolamenti condominiali:

  1. Contrattuali
  2. Assembleari

Il regolamento contrattuale viene predisposto dall’ originario ed unico proprietario (il costruttore) e viene accettato da tutti i condomini al momento dell’acquisto dell’immobile. Tale regolamento poiché accettato da tutti i condomini può contenere clausole che limitano i diritti dei singoli condomini, ed in particolare: sulle rispettive proprietà, sulle parti comuni e qualche volta attribuisce ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto agli altri (ad esempio una proprietà esclusiva di un terrazzo).

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Il regolamento assembleare invece è quello che viene approvato in assemblea, in basa all’ art. 1138 c.c., con il voto favorevole della maggioranza degli interventi che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio e può, differentemente dal regolamento contrattuale, disciplinare, solo, l’uso dei beni comuni.

La differenza sostanziale, quindi, tra i due differenti tipi di regolamenti è che quelli contrattuali, come detto, possono limitare i diritti dei singoli condomini mentre quelli assembleari disciplinano il solo uso dei beni comuni

Fatta questa distinzione, tra le due differenti tipologie di regolamenti, la domanda da porci è la seguente: qual è la maggioranza necessaria per modificare le clausole del regolamento di condominio?
Per un determinato periodo di tempo si è detto che i regolamenti contrattuali, cioè quelli predisposti dall’ originario ed unico proprietario dell’edificio (il costruttore) e quindi approvati dall’ unanimità dei condomini al momento dell’acquisto della casa, potessero essere modificati solo attraverso un nuovo accordo unanime tra tutti i condomini mentre i regolamenti assembleari, potevano essere modificati, semplicemente, con la stessa maggioranza prevista per l’approvazione, ossia il voto favorevole della maggioranza degli interventi che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, comma 2, c.c.). Già, dagli anni Novanta, però, la dottrina ha chiarito che, indipendentemente dalla tipologia del regolamento, per la loro modifica, bisogna guardare al contenuto delle clausole che ci sono all’interno e non alla tipologia di regolamento. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale (quelle che limitano i diritti dei condomini) possono essere modificate soltanto all’ unanimità, le clausole di natura regolamentare (cioè quelle che disciplinano l’uso della cosa come), anche se inserite all’ interno di un regolamento contrattuale, sono modificabili attraverso una delibera che adotti la maggioranza prescritta dall’ art. 1136, comma 2, c.c. cioè il voto favorevole della maggioranza degli interventi che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio. Quindi in altre parole per sapere qual è la maggioranza necessaria per modificare una clausola di un regolamento condominiale bisogna guardare alla natura delle stessa clausola e non la tipologia di regolamento.

 

Dott Luigi Colaianni

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