Condominio: il delegato quanti condòmini può rappresentare in assemblea?

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Le deleghe in assemblea vengono disciplinate dall’art. 67 disp. att. c.c., il quale prevede che se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale. Inoltre stabilisce che la delega deve essere conferita in forma scritta e che non può essere conferita in nessun modo all’amministratore.

È importate dire che i rapporti tra il delegato e il delegante, sono disciplinati dalle regole generali del mandato così come stabilito dall’art. 67. Co. 4 disp. att., c.c. modificato dalla L.220/2012, con la conseguenza che i vizi della delega possono essere fatti valere solo dal delegante o da quello che si ritenga falsamente rappresentato e non anche dagli altri condòmini (Cass. 30/01/2013 n. 2218).

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In merito ai limiti stabiliti dall’ art. 67 disp. att. c.c., ed in particolare al fatto che il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale, è importante fare una riflessione.

In particolare in assemblea per stabilire i limiti di delega si deve guardare:

  1. sia all’aspetto numerico (teste) e sia a quello qualitativo (valore millesimale)
  2. oppure solo ad uno dei due criteri

In altre parole in un condominio composto da 25 condòmini, una persona può in assemblea avere 5 deleghe che rappresentino 250 millesimi?
Non essendoci ancora chiarimenti legislativi e sentenze in merito secondo il parare di chi scrive i limiti di delega scatterebbe solo nel caso in cui si superino entrambi i criteri (teste e valore millesimale), per questi motivi:

  • il legislatore usa nella descrizione la locuzione “e” in luogo di “o” se avesse voluto che si prendesse in considerazione solo uno dei due criteri allora avrebbe fatto meglio ad utilizzare la locuzione “o”;
  • Se si tiene conto di solo uno dei due criteri ci sarebbe l’impossibilità da parete del singolo condomino che possiede più di 200 millesimi a farsi rappresentare, violando così il diritto che ha ciascun condomino a farsi rappresentare in assemblea. Tale diritto deve essere sempre garantito trattandosi quest’ultima di una norma inderogabile.

Pertanto secondo le considerazioni fatte il limite si dovrebbe applicare solo nel caso in cui il condominio sia costituito da più di venti condòmini ed il rappresentante in assemblea sia in possesso di un numero di deleghe superiore al quinto dei condòmini che nello stesso tempo superino complessivamente 200 millesimi. In altre parole ci deve essere il superamento di entrambi i criteri (teste e valore millesimale).

Dott. Luigi Colaianni

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