Condominio: modifica della destinazione d’uso delle parti comuni.

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L’ articolo 1117-ter disciplina le modifica della destinazione d’uso delle parti comuni. La norma prevede, infatti che:” per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni”. In altre parole per far sì che la delibera sia valida c’è bisogno che votino a favore della modifica l’80% dei condomini che rappresentino almeno 800 millesimi. Inoltre l’articolo dice che:” sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico”

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Oltre a quanto elencato in precedenza la norma impone una specifica procedura per la convocazione dell’assemblea. In particolare l’avviso di convocazione:

  1. deve essere inviata almeno 20 giorni prima dalla data di convocazione attraverso lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici (ad esempio la posta elettrica certificata);
  2. deve essere affissa nei locali di maggiore uso comune o negli spazi a tal fine destinati per non meno di 30 giorni consecutivi;
  3. deve indicare, a pena di nullità, le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.

Infine l’articolo in commento prevede che la deliberazione debba contenere la dichiarazione espressa che tutti gli adempimenti previsti dalla norma sono stati effettuati.
Passiamo ora all’ art. 1117-quater che ci illustra come tutelare la destinazione d’uso delle parti comuni, nel caso in cui i condomini o terzi incidano negativamente e in modo sostanziale su di esse. Nello specifico tale articolo prevede una procedura che può essere attivata sia dall’ amministratore e sia dal singolo condomino.

Nello specifico prevede:

  1. l’atto di diffida;
  2. in caso di inosservanza della diffida, si procederà alla convocazione dell’assemblea che all’ordine del giorno dovrà contenere la richiesta di tutela della destinazione d’uso della parte comune. L’assemblea delibererà con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
  3. infine in caso di inosservanza della delibera o in caso di mancanza di quorum costitutivo e deliberativo si dovrà procedere, infine, davanti all’autorità giudiziaria (giudice di pace, ex art. 7 co. 4, c.p.c.).

Dott. Luigi Colaianni

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