Condominio: si possono usucapire le parti comuni?

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La normativa sull’usucapione è disciplinato in via generale dall’ art. 1158 del c.c. il quale prevede che la proprietà dei beni immobili e di altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquisisce in virtù del possesso continuato per venti anni.

Si può acquisire per usucapione: il diritto esclusivo di calpestio del lastrico solare (Cass. 17-4-1973, n. 1103) , la proprietà esclusiva di una canna fumaria destinata al servizio di più appartamenti o la proprietà  esclusiva in un’ area riservata al parcheggio.

Affinché, però, si possa acquisire per usucapione un determinato bene, non è sufficiente che gli altri partecipanti si siano astenuti dall’ uso della cosa, ma occorre che il condomino ne abbia goduto in modo tale da rendere impossibile l’utilizzo ti tale bene agli altri condomini e, inoltre, che abbia utilizzato, in modo inequivocabile, quel bene come se fosse di sua proprietario. Inoltre affinché si possa acquisire un bene tramite usucapione il possesso di quest’ultimo non deve avvenire né in modo clandestino né in modo violento.

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Ad esempio consideriamo questa situazione: si pensi ad una canna fumaria che asservi due appartamenti e che il proprietario dell’ appartamento sovrastante  abbia ostruito la stessa, impedendo di fatto l’uso della relativa canna fumaria al proprietario dell’appartamento sottostante, senza però che questi si sia accorto di tale ostruzione ad esempio perché quest’ultimo non la utilizza. Questa situazione, genera, di fatto, un possesso clandestino da parte del proprietario dell’appartamento sovrastante che impedisce secondo l’ art. 1163 c.c. il decorso per usucapire il bene. Pertanto, in base a quanto detto, solo quando l’ostruzione viene scoperta dal proprietario sottostante, comincia il periodo di possesso della canna fumaria utile ai fini dell’usucapione.

In altre parole affinché ci sia usucapione il possesso della cosa comune deve essere: continuo e non interrotto per venti anni, pacifico, non occulto ed esclusivo.

Quindi come fare per evitare l’usucapione di un bene condominiale?

Ciascun interessato potrà notificare al condomino che stia usucapendo il bene, prima che decorrano i termini previsti dalla legge, un atto di citazione.

 

Dott. Luigi Colaianni

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