L’ultima riforma in materia di condominio ha lasciato aperta la questione della possibilità o meno, per l’assemblea, di prevenire eventuali azioni esecutive da parte di terzi creditori o la cessazione della fornitura di servizi essenziali attraverso la costituzione di un apposito fondo-cassa (cd “fondo morosi”).
Si tratta di un istituto di creazione giurisprudenziale in quanto, a differenza del fondo speciale per opere di manutenzione straordinaria ed innovazioni, non se ne rinveniva ed ancora oggi non se ne rinviene la disciplina all’interno del codice civile.
La fattispecie in oggetto era tendenzialmente ammessa prima dell’entrata in vigore della legge n. 220/2012, soprattutto alla luce della ritenuta natura solidale delle obbligazioni condominiali. Si riteneva, infatti, possibile la creazione del cd. fondo-morosi con delibera assembleare presa a maggioranza e che riflettesse 500/1000 del valore del fabbricato in ipotesi di situazioni di urgenza effettiva ed improrogabile.
Con la riforma pare siano venuti meno i presupposti per giungere alla costituzione di tale fondo vista la previsione dell’art. 63 disp. att. c.c. alla stregua del quale non può richiedersi ulteriore versamento ai condomini in regola con i pagamenti se non dopo l’infruttuosa escussione dei condomini morosi (i cui nomi potranno essere comunicati dall’amministratore ai terzi creditori della compagine condominiale).
Una eventuale delibera assunta con la maggioranza di cui sopra che prevedesse la costituzione di un fondo-cassa speciale per sopperire alle morosità si esporrebbe, quindi, a censure di nullità radicale. Resterebbe, al più, salva la decisione in tal senso presa all’unanimità dall’assemblea.
Anche in tale ultima ipotesi, tuttavia, non c’è unanimità di vedute nella giurisprudenza di merito e legittimità. Alcuni orientamenti, infatti, vedono nell’espressa previsione di legge di cui all’art. 63 disp. att. c.c. e nella mutata natura delle obbligazioni condominiali elementi ostativi alla creazione di tale fondo.
Avv. Amedeo Caracciolo
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