Guida su come ripartire le spese condominiali: i balconi.

I balconi non sono presenti tra l’elenco dei beni ritenuti parti comuni dell’edificio così come elencati nell’art. 1117 c.c.. Tuttavia, anche se non rientrano in tale elenco bisogna dire che alcune parti di essi, come ad esempio i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore degli stessi, se disposti in modo tale da conferire all’immobile una particolare ed armonica fisionomia, si devono considerare, a tutti gli effetti, beni comuni con la conseguenza che il loro rifacimento è a carico di tutti i condomini, in relazione ai millesimi di proprietà (Cass. 30-7-2004,n.14576).

I balconi, essenzialmente, si dividono in due categorie:

1. i balconi incassati: i quelli sono realizzati a filo della facciata del condominio, non sporgono, e rientrano rispetto al profilo dell’immobile, e di solito sono chiusi su entrambi i lati;
2. i balconi aggettanti: sono quelli che sporgono dalla facciata dell’immobile e costituiscono un prolungamento dell’unità immobiliare.

Questa distinzione è importante poiché in base a come è il balcone vanno ripartite le spese relative alla sua manutenzione, in particolare:
Nei balconi incassati la soletta è in comproprietà tra il proprietario dell’appartamento del piano superiore e di quello del piano inferiore, sicché ai fini della manutenzione dello stesso balcone si dovrà applicare l’art. 1125 c.c.. Nello specifico, secondo questo articolo, sono a carico del proprietario del piano superiore le spese relative alla copertura del pavimento mentre sono a carico del proprietario del piano inferiore le spese relative l’intonaco, la tinta e la decorazione del sottobalcone. Inoltre in caso di balconi incassati, il proprietario dell’appartamento sottostante potrà utilizzare il sottobalcone dell’appartamento sovrastante per tutti gli usi necessari, senza chiedere alcuna autorizzazione al proprietario dell’appartamento sovrastante, fermo restando quanto previsto dall’art. 1102 c.c., in relazione all’uso comune della cosa. Naturalmente, come già detto in precedenza, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale del balcone sono di natura condominiale, e il loro rifacimento, pertanto, sono a carico di tutti i condomini, in relazione ai millesimi di proprietà.
I balconi aggettanti, invece, essendo un prolungamento dell’unità immobiliare, differentemente dai balconi incassati, appartengono in via esclusiva al proprietario dell’appartamento a cui asserve. Logica conseguenza di ciò è che le spese relative alla loro manutenzione, differentemente dai balconi incassati, rimarranno tutte a carico dello stesso proprietario, restando come per i balconi incassati, di proprietà comune a tutti i condomini, solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale o di quella inferiore del balcone stesso. Differentemente dai balconi incassati, però, il proprietario dell’ appartamento sottostante non potrà utilizzare il sottobalcone per tutti gli usi a lui necessari, a meno che non abbia il consenso del proprietario dell’appartamento sovrastante. (Cass. civ. Sez. II, 30/07/2004, n. 14576; Cass. civ., 17/07/2007, n. 15913).
In altre parole, ad esempio, il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore non potrà agganciare le tende sulla soletta del balcone dell’appartamento sovrastante senza il permesso dello stesso proprietario.

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Dr. Luigi Colaianni