Guida su come ripartire le spese condominiali: i criteri alla base del riparto.

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I criteri alla base del riparto.

L’articolo 1123 del codice civile ci spiega in linea generale i criteri su come ripartire le spese condominiali.

Tali criteri sono tre:

  1. Proporzionalità;
  2. Uso;
  3. Utilità.
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Il primo criterio quello della proporzionalità è il criterio basilare per determinare la quota di partecipazione alle spese di ciascun condòmino. In sostanza secondo questo criterio ogni condomino deve contribuire alle spese condominiali in proporzione al valore della sua proprietà, che è desumibile dalle tabelle millesimali.

Il criterio della proporzionalità è condizionato dal secondo criterio, quello dell’uso. Infatti secondo l’articolo 1123 2° co. del codice civile le spese che riguardano beni o servizi destinati a servire i condòmini in misura diversa, devono essere ripartite in proporzione all’uso che ciascun condòmino può farne. Si pensi ad esempio alle spese relative alla pulizia delle scale o alle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo (tali argomenti verranno approfonditi nei prossimi articoli). È importante dire che per uso si intende quello potenziale e non quello effettivo.
Il terzo ed ultimo criterio che sta alla base del riparto delle spese condominiali è l’utilità. Tale criterio si applica nel caso in cui un condominio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte soltanto dell’intero condominio. Le spese relative alla loro manutenzione, in base all’articolo 1123 3° co. del codice civile, sono a carico dei soli condòmini che traggono un’effettiva utilità da tali beni.
È importante sottolineare che i tre criteri di ripartizione sopra esaminati possono essere derogati dalla volontà unanime dei condòmini, in altre parole con una delibera assembleare assunta con il voto favorevole di tutti i partecipanti al condominio. Questo principio, che è stabilito dall’articolo 1123,1°co. del c.c., esprime in sostanza l’autonomia negoziale del condominio.

In conclusione l’amministratore nel ripartire le spese condominiali, per non sbagliare e quindi creare disparità tra condòmini, deve prendere in considerazione i tre criteri sopra menzionati e quindi: proporzionalità, uso e utilità, a meno che non siano derogati dalla volontà unanime dei condòmini.

Dott. Luigi Colaianni

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