L’articolo 1124 del codice civile dice che: “le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune”.
Secondo questo articolo le spese relative alle scale vanno ripartite: per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. In altre parole per il riparto di tali spese si tiene conto sia del principio di proporzionalità, e quindi all’uso che ciascun condomino può farne, e sia al valore della singola unità immobiliare. È importante sottolineare che nella quantificazione del contributo di ciascun condomino, a tali spese, non si tiene conto: della destinazione data agli appartamenti, dell’uso più intensivo delle scale da parte di alcuni condomini o il non utilizzo delle scale da parte di alcuni condomini, infatti il legislatore quando parla di “uso” fa riferimento a quello potenziale e non a quello effettivo.
Vanno ripartite, secondo il criterio sopra esposto anche le spese relative: alle ringhiere, ai passamani, ai pianerottoli, alle finestre, ai lucernari, agli intonaci, alla tinteggiatura e alla pulizia dei muri che delimitano i confini delle scale. Inoltre è importante dire che le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale che portano alle cantine vanno ripartite solo ed esclusivamente tra i condomini che si servono di tali scale.
In merito alla pulizia ed alla illuminazione delle scale la giurisprudenza non chiarisce in via definitiva il criterio di ripartizione di tali spese, pertanto, è opportuno che gli amministratori di condominio facciano sempre riferimento a quanto stabilito nel regolamento di condominio ed alla prassi applicativa del singolo condominio, che per lo più fa riferimento alla tabella scale.
Dott. Luigi Colaianni