Guida su come ripartire le spese condominiali: le condotte idriche di carico e di scarico.

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Per condotte idriche condominiali si intende l’insieme di opere idrauliche destinate alla distribuzione ed alla raccolta delle acque dell’edificio, tra queste possiamo distinguere: l’acqua condotta o potabile, l’acqua chiara o piovana e quelle scure provenienti dai servizi igienici. Questi differenti tipi di acqua vengono convogliate in impianti appositi e seguono una fitta rete di tubazioni sia verticali e sia orizzontali.

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In base all’articolo 1117 del codice civile questi tipi di impianti sono oggetto di proprietà comune a meno che non ci sia un titolo contrario (per titolo si intende l’atto o l’insieme di atti che hanno dato vita al condominio: può essere dato, quindi, o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall’usucapione o da un testamento). In particolare lo stesso articolo al 3° comma recita che sono di proprietà comune:  “le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.
Per ripartire le spese di manutenzione di tali impianti bisogna fare una distinzione tra: l’impianto delle condotte orizzontali e l’impianto delle condotte verticali. In particolare le spese di riparazione dell’impianto delle condotte orizzontali, che servono l’intero edificio, vanno ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà in osservanza del 1° comma dell’articolo 1123 del codice civile, mentre le spese di riparazione dell’impianto delle condotte verticali, colonne o montanti, se servono solo una parte del fabbricato saranno ripartite al solo gruppo di condomini che ne trae utilità, in base a quanto stabilito dal 3° comma dell’articolo 1123.
È importante dire che, in base a quanto stabilito al 3° comma dell’articolo 1117 del codice civile, la proprietà comune di questi impianti sussiste fino al punto in cui le tubazioni si diramano nelle singole proprietà esclusive.

Infine le spesa per la riparazione delle condotte di scarico di acque meteoriche, le così dette pluviali, saranno ripartita con il medesimo criterio utilizzato per il tetto o il lastrico solare di cui sono accessori.

Dott. Luigi Colaianni

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