Con la riforma della materia condominiale il legislatore ha, per la prima volta, tentato di disciplinare il fenomeno del supercondominio, prevedendo espressamente, all’art. 1117-bis c.c., l’applicazione – ove compatibile – della disciplina condominiale.
In base allo stato dell’arte e alle ricostruzioni giurisprudenziali, ci si trova in presenza di un complesso supercondominiale (Cass. 19799/2014) quando singoli edifici, già costituenti di per sé altrettanti Condominii, condividano impianti o anche solo servizi comuni (parcheggio, servizio di portierato, impianto di riscaldamento, casa del portiere, impianto di illuminazione, condotte di luce e gas).
Il cd. vincolo di accessorietà.
E’ importante, al fine dell’individuazione di tale fenomeno, la sussistenza di un cd. “vincolo di accessorietà” dei servizi comuni supercondominiali rispetto ai singoli Condominii.
A livello patrimoniale, in caso di supercondominio, da una parte si avranno i beni, i servizi e gli impianti costituenti le parti comuni del supercondominio e, dall’altra, quelli che configurano il patrimonio dei singoli Condominii.
Costituzione.
Per quel che concerne la “costituzione” di un supercondominio, essa, al pari di quanto avviene per il condominio, coincide con il momento in cui sussiste una condizione tale per cui la situazione di fatto è sussumibile sotto il modello individuato dal legislatore ovvero, ad esempio, quando si realizza all’interno di un complesso di edifici (che già sono individuati come autonomi Condominii) la coesistenza di beni, servizi ed impianti destinati all’uso comune o, ancora, a seguito della vendita di piani o porzioni di piano, da parte del costruttore o dell’unico proprietario pro-indiviso, a uno o più soggetti acquirenti.
Non è necessaria, infatti, alcuna attività formale, alcuna manifestazione di volontà assembleare né alcun atto costitutivo volto ad accertare e verificare la situazione di fatto in quanto il fenomeno si verifica automaticamente (ipso jure et facto).
Principali questioni problematiche.
I principali problemi con cui gli addetti ai lavori e i condominii si trovano a fare i conti quotidianamente, e che saranno affrontati nelle prossime pubblicazioni, attengono all’amministrazione e alle assemblee del supercondominio. Anche in tale sede sarà possibile cogliere alcuni limiti tecnici della riforma della materia condominiale.
Avv.Amedeo Caracciolo
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