I millesimi determinano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare sia in relazione al valore complessivo dell’intero condominio e sia in relazione alla possibilità di utilizzo e godimento dei bene e servizi condominiali. I millesimi vanno riassunti in specifiche tabelle che vanno allegate al regolamento condominiale, l’insieme di queste tabelle formano le cosiddette tabelle millesimali.
Per determinare il valore millesimale di ciascun immobile bisogna prendere in considerazione diversi elementi tra questi quelli intrinseci, come ad esempio il numero di vani, l’ampiezza, l’estensione e quelli estrinseci, come ad esempio l’ubicazione, l’altezza, l’esposizione, nonché eventuali pertinenze. È importante dire che secondo l’articolo 68 disp. att. del codice civile, per la determinazione del valore millesimale di ciascun immobile non si deve tener conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione. Comunque è possibile trovare, all’interno della relazione fatta dal tecnico che ha elaborato le tabelle millesimali, i criteri alla base della quantificazione dei millesimi delle singole unità immobiliari.
In linea generale i valori indicati nelle tabelle millesimali possono essere modificati o rettificati solo all’unanimità.
Ma ci sono due casi, indicati dall’articolo 69 disp. att. del codice civile, dove è possibile modificare tali tabelle con la maggioranza prevista dall’ art. 1136 co. 2 del codice civile (cioè il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio).
Nello specifico:
- quando risulta che le tabelle millesimali sono conseguenza di un errore,
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, si è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore, il quale è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. Se l’amministratore non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto a risarcire gli eventuali danni.
Ma qual è l’errore che , ai sensi dell’art. 69 disp. att. del codice civile giustifica la revisione delle tabelle millesimali?
La corte di cassazione con la sentenza n.7300 del 26 marzo 2010 ha stabilito che l’errore che giustifica la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l’errore-vizio di cui agli artt. 1428 ss. c.c. ma consiste nell’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito. In sostanza l’errore che giustifica la revisione delle stesse tabelle deve nascere da un errore tecnico.
Dott. Luigi Colaianni